テナント物件用語集（さ行）

差し押さえ

資金が必要となって金融機関からお金を借りる場合、お金を借りる人の持っている不動産や高価な持ち物を担保にして契約する。もしも借りたお金が返済されず滞ってしまった場合に、金融機関は担保として設定したものを強制的に取り上げることができる。これが差し押さえである。不動産用語としての差し押さえとは、ローンを組んだ人が住宅ローンを返済できなくなってしまったときに、金融機関が抵当権を設定した不動産を強制的に売ってしまうことで、回収できなかったローンを回収することである。
一般的に、マンションや一戸建てを購入する場合は住宅ローンを組み、購入する不動産には抵当権を設定することが多い。

→抵当権

サブリース

又貸し、転貸ともいう。物件のオーナーが賃貸物件の管理会社と交わす賃貸借契約をマスターリースと呼ぶことに対して、その物件を借りた管理会社が入居者と交わす賃貸借契約をサブリースと呼ぶ。オーナーや入居者はそれぞれ管理会社と賃貸借契約を結ぶ形になる。管理会社というプロがオーナーと入居者との間に入ることで、契約や管理をスムーズに行うことができる。

敷金

賃貸契約時に、賃料とは別に入居者が支払う担保金。退去時に賃料の延滞・未払い分や、入居者の故意・過失で損失した部分の原状回復費用等を差し引いた額が返還される。敷金の他にも、入居時に支払う金銭として礼金がある。

→礼金

ビッグテナント課では、敷金・礼金などの初期費用をなるべくお安く抑えられる物件を探したいといったお客様のご要望にもお応えいたします。

事故物件

過去に死亡事故や自殺・他殺、火災などが起こった物件を指すことが多い。同じ条件の他物件に対して賃料が低めに設定されている場合がある。見た目や設備は他の物件と変わらず、通常の使用には何ら支障がないため、事故物件であることが気にならない人にとっては掘り出し物の物件とも言える。その物件が事故物件である場合は、契約の前に行う重要事項説明の際に宅地建物取引士からその旨の説明を行うことが義務付けられている。

守秘義務

宅地建物取引業法第45条では、宅建業者は正当な理由なく業務上知り得た秘密を他に漏らしてはいけないと定められている。

竣工

建築工事が完了すること。落成ともいう。これに対して、着工や起工は建築工事を始めることをいう。

事業用借地権

期間を定めて土地を借りることができる定期借地権の一種で、用途は事業用と定められており、一般住居用として使用することはできない。契約の期間は10年以上50年未満とされ、土地を借りた者はその土地に自由に建物を建ててよいが、契約が満了して土地を返す際は更地にして返さなければならない。ガソリンスタンドや、通行量の多い道路沿いの店舗を建てる際に利用されることが多い。

重要事項説明書

宅地取引取引業法第35条に規定され、不動産の取引において、その対象となる不動産の契約において重要な事項を、契約の当事者に説明する際に使用する書類。重説（じゅうせつ）と省略して呼ばれることもある。口頭での説明だけでは後で内容を確認できず、言った言わないのトラブルの原因となる可能性があるので、このような形で明文化しておく。

重要事項の説明義務

宅地建物取引業者が契約締結の前までに、宅地建物取引士によって重要事項説明書を交付して説明する義務。重要事項の説明を受ける際は、分からないことはしっかりと質問して疑問点を残さないことが大切。

使用貸借

賃料の発生する賃貸借契約に対して、土地や建物等を無償で貸すことを使用貸借という。実際の使用貸借契約は、親子間あるいは会社と経営者の間で締結されることが多く、契約書を取り交わさないことも多い。

使用目的

建物賃貸借において定められる、その物件を使用する目的。事務所や店舗といった使用目的が定められている場合、物件を他の目的に使用してはならない。もしも物件を借りた人に、建物の形状や構造、または法令で定められた制限に合わない使い方をされてしまうと、建物自体や所有者に損害が発生する恐れがあるために、このような目的を定めている。

スケルトン

内装や設備が施されていないテナント物件の内装状態のこと。スケルトン物件は賃借人が自由に内装をデザインすることができるのがメリットである。一方で、内装工事を初めから行わなくてはならないので、開業するまでに時間とお金がかかる。また、退去する際には全ての内装設備を撤去し、スケルトン状態に戻すのが一般的である。このようなスケルトン物件に対して、前の入居者が使用していた内装や設備がそのまま残されている居抜き物件がある。

正当事由

賃貸借契約の契約期間が満了する前に、賃貸人が賃借人にその契約を破棄したいと要望するとき、その理由として挙げられる事情のこと。契約破棄の理由が、正当な事由として法的に認められれば、賃貸借契約を解除することができる。

セットバック

不動産用語としてのセットバックは、敷地や道路の境界線から後退した位置に建物を建てること。建築基準法では、建物の敷地は原則として幅が4m以上の道路に接していなければならない。しかし、この法律が施行された当初は、まだ幅4m未満の狭い道路が数多くあり、その道路に接する形で多くの建物が建っていた。今後新しく建物を建てる場合は道路の幅が4m以上になるように建物の位置を後退させることと定めた。建築用語としてのセットバックは、採光や通風のために上の階を段階的に後ろにずらし、階段のような外観となっている建築物のことを指す。

善管注意義務

「善良なる管理者の注意を持って物件を使用する義務」のこと。賃借人は、「自分はここを借りているのだから、自分の好き勝手に使っていい」ということにはならず、できる限りの注意をもって大切に扱わなくてはならない。この善管注意義務に反して、賃借人の故意もしくは著しい落ち度によって物件を汚したり壊したりしてしまうと、賃貸人に対して損害賠償義務を負わなければならなくなることもある。例として、雨漏りに気が付いていたのに管理者に報告せず放置することや、排水管が詰まってしまうまで掃除を行わないことなどが挙げられる。

セントラル空調

ビル全体あるいはフロア単位でオン/オフや温度設定を行う空調の形態。オフィスとして使用されるビルは、建物の中に人がいる時間帯がほぼ決まっているため、全体を取りまとめて同じように空調をコントロールしたほうが経済的になる。セントラル空調に対して個別空調がある。個別空調は部屋ごとに空調をコントロールすることが可能なので、雑居ビルなど使用目的がフロアや部屋ごとに異なる場合に適している。

専有部分

建物の中で構造上区分されており、自分が店舗やオフィス（事務所）として使用することができる部分のことを指す。これに対して共用部分は、エレベーターや廊下、共同トイレなど複数の賃貸人が共同で使用する部分を指す。

専有面積

専有部分の面積のこと。専有面積の算出方法は2種類あり、壁の厚みの中心線で囲まれた面積を求める壁芯計算と、壁の内側部分（実際の床面積）の面積を求める内法（うちのり）計算がある。一般的に、物件の広告には壁芯計算による専有面積、登記簿には内法計算による専有面積が記載される。

専用設備

賃借人のみが使用できる設備。他のテナントと共有して使用することはない。

相殺

相手に対して、お互い同じ種類の債権を持っているとき、互いに差引計算を行い、お互いの債務を消滅させること。相殺しない特約がある場合は適用されない。ただし、不法行為が原因となって生じた債権・債務や、差押さえが禁止されている債権は相殺することができない。また、賃借人が倒産した賃貸人に対して、賃料債権と預けた保証金を相殺することは原則として禁じられている。

造作買取請求権

賃借人が、賃貸人の同意を得て取り付けた造作（設備）を、賃貸借契約が終了するときに賃貸人に対して、時価相当額で買い取ることを請求できる権利のこと。

造作譲渡

店舗が内装されていない状態のとき、次に入居するテナントに対して、現在の賃借人が有償で厨房設備や什器などを譲り渡すこと。ただし、オフィス（事務所）の場合は内装の造作譲渡は認められていない。

相当賃料

借地借家法という法律では、賃貸人が物件の賃料を増額したいと主張しても賃借人がそれに同意しない場合、その増額が正当なものであると認める裁判が確定するまでの間、賃借人は自分が賃料として相当であると思う額の金額を賃貸人に支払えばよいと定められている。この額は法律上明確な基準があるわけではなく、当事者の主観で決められる。

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